2026年的春节来得比往年更晚，这个看似普通的日历变化，正让中国房地产市场迎来一个前所未有的“关键40天”观测窗口。
今年1月至2月上旬的市场表现，将成为判断2026年楼市走向的“风向标”。中指研究院最新研究表明，由于春节假期推迟，传统销售淡季相应后移，使得这段时间成为观测一季度乃至全年景气度的关键窗口。
房地产市场正处在微妙时刻。2025年全年新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6%。在这一系列数据背后，市场正在寻找底部区域。
01 观测窗口：为什么是这40天？
春节时间的微妙变化，正在改变房地产市场的传统节奏。2026年春节相对延后，导致传统销售淡季窗口相应后移，这使得1月至2月上旬的市场表现具有了非同寻常的指示意义。
中指研究院分析认为，短期市场能否实现“开门红”，将直接检验“稳预期”政策与实际需求之间的传导效率。这一时期的市场表现，不仅影响一季度数据，更将成为判断全年市场走向的重要依据。
历史经验表明，春节前后的市场表现往往能预示全年走势。2025年春节假期期间，28个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期增长8%，其中广州新房网签量同比增长47%，北京小幅增长5%。这一“淡季不淡”的表现，为后续市场稳定奠定了基础。
2026年这一观测窗口的重要性进一步凸显，还因为政策与市场正在寻找新的平衡点。近期，从中央到地方密集释放政策利好，明确“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的思路。
02 市场现状：销售降幅收窄，一线城市现韧性
房地产市场虽仍处于调整期，但已出现一些积极信号。2025年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，销售额8.4万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。
与2024年两位数的降幅相比，2025年销售面积跌幅已收窄至10%以内，显示出市场下行的斜率正在放缓。
一线城市市场展现出相对韧性。2025年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，但降幅较上月收窄0.1个百分点。二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅同样较上月收窄0.2个百分点。
上海成为一线城市中的亮点，2025年12月新房价格环比上涨0.2%、同比大涨4.8%，是唯一实现同比、环比双涨的一线城市。58安居客研究院院长张波指出，“一线市场止跌回暖信号增强”，特别是144平方米以上大户型的热销，印证了上海改善型需求的坚实韧性。
03 政策护航：央地齐发力“稳预期”
面对这一关键观测窗口，从中央到地方的政策护航已经全面启动。2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”。
文章明确提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。这一表述为全年房地产政策定下基调。
在此定调下，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息等，旨在从需求端与融资端同步提振市场信心。
地方政府也积极跟进。2025年12月24日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率等。新政后首周，北京新房日均网签量较之前增长44.6%。
04 需求变化：改善型需求成主力，二手房占比提升
市场需求结构正在发生深刻变化。改善型需求成为新房市场主力军，而刚需更多转向二手房市场。
根据中指数据，2025年，30城二手房成交套数同比基本持平，二手房占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。
从面积段看，改善型产品占比持续提升。2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；24个城市144平米以上产品成交套数占比提升，合肥、宁波、南京、无锡等城市提升幅度较为明显。
房价段也呈现类似趋势。2025年1-11月，北京、上海1000-2000万总价段新房成交套数同比分别增长38%和22%，而2000万以上新房成交套数同比均出现明显回落。这表明市场重心正在向中高端改善型产品转移。
05 城市分化：核心城市抗跌性更强
房地产市场分化趋势更加明显，核心城市抗跌性明显强于普通城市。
从土地市场看，2025年，房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭蓉等城市土拍热度较高。深圳、杭州溢价成交地块占比均超7成，上海占比近6成。相反，三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅2.8%。
城市集中度也在提升。2025年，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为52%，较2024年全年小幅提升1个百分点。TOP20城市中，16个为核心一二线城市，北京、杭州、上海土地出让金均超1400亿元。
这种分化在销售市场同样明显。2026年元旦假期，深圳市宝安区举办的首个好房节活动人气旺盛，两天吸引超5000人次到场。核心区豪宅项目如中信城开信悦湾、后海招商玺等传出“售罄”消息。与此相对，非核心区域项目表现相对平淡。
06 房企应对：投资更趋谨慎，聚焦高能级城市
面对市场调整，房企的应对策略也发生显著变化。2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%。
这些数据反映出企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，投资布局进一步向高能级城市聚焦。
房企资金面仍然紧张。2025年，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%。其中国内贷款1.41万亿元，同比下降7.3%；个人按揭贷款1.29万亿元，同比下降17.8%。资金端的收缩进一步制约了房企的投资能力。
在此背景下，房企纷纷采取“控增量、去库存、优供给”策略。截至2025年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平米，同比下降6%，但出清周期仍达22.2个月。去库存仍是房企面临的重要任务。
07 未来展望：关键窗口后的市场走向
中指研究院预计，在中性情形下，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄。市场分化态势预计仍将延续。
政策层面，2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段。激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；预计继续通过降低房贷利率、降低交易税费等方式降低购房成本。
优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期的必经之路。随着国家已明确“控增量、去库存、优供给”的政策方向，楼市新增规模收缩的趋势将在2026年继续。
中指研究院的判断已经十分明确：2026年1月至2月上旬的市场表现，将是观测全年楼市走向的关键窗口。这一时期的市场数据，将为我们判断政策效果、市场需求恢复情况提供重要参考。
房地产市场正处在从“量变到质变”的关键节点。随着“好房子”理念的深入和改善性需求的持续释放，房地产市场有望在“十五五”中后期逐步完成筑底，迈向规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展阶段。
对于购房者而言，关键窗口期也意味着重要的决策点。是继续观望还是果断入手？答案可能就藏在这40天的市场表现中。
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